捷運計劃擴散效應強 週邊房產或漲26%

更新: February 17, 2011 02:09

捷運計劃擴散效應強
週邊房產或漲26%

報導：邱佩勛

（吉隆坡16日訊）建材成本與地價一再走高，加上捷運工程帶動，我國房地產價格漲勢洶湧，尤其捷運週遭的房產價格潛在漲幅或介于16%至26%。

往返雙溪毛糯和加影的捷運路線圖日前出爐，整體捷運計劃料每年提高房產總發展值約3億令吉。

分析界看好，在捷運站附近擁有大批地庫的地主，或有金主作后盾的發展商將是大贏家！

馬銀行投銀分析員黃薇芯告訴《中國報》，為迎合捷運目標市場，捷運站附近的房產一般以高密度計劃如中價公寓為主。

“這是我國首項捷運計劃，相信將推高週遭地區的房產和土地價格。”

另一名分析員指出，根據一份學術研究報告，香港距離捷運500公尺的房產價格，比其他地區房價高出16%至26%。

“這項漲幅和我們預測的一致。因為捷運附近的房產更容易售出，行情更好。”

財力雄厚者得勢

黃氏星展維克斯證券研究分析員余美慧也說，那些在捷運站附近擁有大批地庫，且地庫可供高密度發展計劃的地主，將是最大受惠方。

“擁有強穩資產負債表，或有大財主股東作后盾的發展商，也是潛在受惠方，因為可在必要時，有能力提高發展規模。”

雙溪毛糯往返加影路線是我國第一條捷運路線，共有35個站和4個交接站，將于今年7月動工，預計2016年竣工。

除了上述藍色捷運線，第二條路線從雙溪毛糯延伸至甲洞、吉隆坡及沙登；第三條路線是中環線，從吉隆坡市中心途經商業地帶，並銜接現有輕快鐵及單軌火車站。

其他兩條路線圖的細節，料在今年3月出爐。

雙溪毛糯往返加影路線全程長達51公里，其中9.5公里（19%）為地鐵，即白沙羅市中心（士曼丹站）到蕉賴的馬魯里。

沿高速大道而行政府購地少

捷運系統附近地段與房產料將水漲船高，但由于捷運將沿著主要高速大道而建，即大部分為政府保留地，因此政府涉及的土地收購並不多。

余美慧指出，減少土地收購，意即當局在執行方面可更迅速。

再者，商業樞紐如吉隆坡城中城至武吉免登，白沙羅市中心至白沙羅高原，將各有兩個捷運站，也是一大正面發展。

我國將參考香港的地鐵模式，由政府悉數融資和擁有，再綜合房產發展籌措資本開銷和營運開銷。

她預計，當局或拉攏發展商加入聯合融資捷運站的建設成本，這可能透過固定費用或開放投標的方式進行。

建築成本料漲20%

政府主催的大型工程陸續開跑，加上國內房產市場蓬勃發展，我國建築材料成本趨高，估計建築總成本將增長15%至20%。

興業證券研究在報告指出，4家房產公司UEM置地（UEMLAND，5148，主要板房產）、實達集團（SPSETIA，8664，主要板房產）、怡保工程置地（IJMLAND，5215，主要板房產）和順利實業（KSL，5038，主要板房產），皆對今年的房產銷售有信心。

“但是，建材成本走高將是未來的關鍵問題。這包括鋼筋、洋灰和勞工短缺。”

根據報告，鋼筋價格已從去年底每公噸2000令吉，漲至目前的2400至2500令吉。

看好中小型產業股

此外，從去年下半年起，洋灰價格已從每包11至12令吉，起到約16令吉。

該行指出，由于已提升至熟練水平的勞工，轉移到其他更高工資的國家如新加坡發展，勞工短缺已是業界問題。

“在考慮所有因素后，總建築成本估計將增長15%至20%。”

興業證券研究認為，高成本壓縮發展商賺幅的情況，料將在今年下半年更明顯，因為屆時大部分新房產計劃尤其高層建築物計劃，將開始動工。

該行對房產業維持“增持”評級，在考量房產業現有估值后，認為中小型的產業股更具投資價值，例如馬星集團（MAHSING，8583，主要板房產）和順利實業（KSL，5038，主要板房產）。

特定地價漲勢可期

我國房產市場在捷運系統的加持下，前景依然看俏，分析界認為，我國房產泡沫風險微，但特定地區的地價漲勢可期。

余美慧指出，對比區域國家如香港和新加坡，我國房產價格仍處于穩定上揚趨勢，並沒有急速上漲的情況。

“捷運系統將是房產市場的一大催化劑，帶動整體行業發展。”

就地價而言，她認為特定“熱點”，包括冼都、白沙羅高原、吉隆坡生態城（KL EcoCity）、吉隆坡中環廣場和城中城等地區的地價，每年有望增長10%至30%。

黃薇芯指出，我國現階段未現房產泡沫，但不諱言特定地區房產價格正趨高。

“但在需求支援下，現有房價水平料將維持。”